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優美地產企研室根據北市府公布「住宅竊盜」發生的路段，文山區是自2015年北市府公布以來，失竊率0.095％最低的區域，相當每1萬戶僅9.5戶被竊，其次為「信義區」0.098％與「大安區」0.1％，也是住宅失竊率較低的區域。若再從區域內各類竊盜發生率觀察，文山區也是自2014年連續三年各類型竊盜發生率最低區域。優美地產企研室召集人葉立敏表示，雖然竊盜與房價並非劃上等號，但從居家安全加上房價的角度來看，文山區每坪45.6萬的住宅均價，堪稱北市買得便宜、住得安心的高CP值地區。



葉立敏指出，從居家安全最相關的「住宅竊盜」來看，北市自2015年1月起公布住宅竊盜點位資訊，犯罪案件地點資料已累計至2017年4月底，可看出失竊區域路段，若僅從最少失竊戶數來看，分別是南港區58戶、大同區68戶與信義區88戶。由於各區住宅戶數密度不同，要了解失竊比例嚴重程度，應從該區「總戶數」當分母，與「失竊量」做比較，「該區住宅竊盜戶數」/「該區總戶數」=「失竊率」，可發現文山區共104939戶，2015-2017年4月，兩年多來住宅竊盜100戶，竊盜率0.095％，相當於每一萬戶僅9.5戶失竊，為台北市失竊率最低的區域，其次才是信義區萬分之9.8戶0.098％與大安區萬分之10戶0.1％。

葉立敏分析，除了北市府公布的住宅竊盜路段，區域內的治安情形也是購屋的一項指標。觀察另一項北市警政公布行政區竊案類型中，包括普通竊盜、重大竊盜、汽車竊盜與機車竊盜，觀察各類竊盜發生率，發現文山區自2014年至2016年都是發生率最低的區域，以最近的2016年為例，文山區每10萬人僅123.14件，但發生率最高的萬華區每十萬人417.14件被竊，是文山區的3.4倍。



觀察住宅部分，事實上住宅失竊率最高的是中山區0.191％，平均1萬戶有19 戶被竊，次高才是萬華區0.167％，以及有博愛特區在內的中正區0.152％。葉立敏表示，中山區因聚集較多種商業類型，區域內多小套房出租，而萬華區因有西門町商圈等非住宅區，人流較複雜，使得大小竊盜發生機率較高。



觀察2017年1-5月中北市住宅均價每坪59.5萬元，與2016年同期59.7萬元整體無顯著落差，但各區漲跌互見，葉立敏指出，在房價盤整期各區都有機會議到好價格，但對自住客來說，住的安全與安心也是一項購屋的參考指標，文山區為公教人員較多的住宅區，房價低於北市平均，每坪45.6萬元相對便宜。

十大熱門購屋捷運站出爐！永慶房產集團根據實價登錄資料統計，各捷運站2016年至2017年4月間交易量排名，西門站以979件居冠，其次則是丹鳳站的783件與頂溪站的680件，若以捷運線來看，中和新蘆線就有6站進榜，堪稱最受民眾購屋青睞的捷運線。房價表現部分，十大捷運站除了丹鳳站持平外，其餘站點房價均走跌，跌幅在1.4％至6.8％之間。



永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，捷運已成為台北人不可或缺的大眾運輸工具，民眾購屋時，交通便利與否也是重要考量因素，鄰近捷運站就是一大賣點，加上捷運站周邊商業機能發展成熟、生活機能完善等優點，頗受民眾青睞，不過，在新案破盤搶市的狀況下，讓利成風，比價效應發酵，「捷運宅」也難逃跌價浪潮，目前「以價換量」仍是市場主調，這也是十大熱門捷運站價格走跌的主因。



統計2016年至2017年台北捷運各捷運站的交易量發現，西門站交易量979件排名第一，謝志傑說明，西門站交易量近千件，主要是位於康定路上的「台北晶麒」社區交屋潮所帶動，2016年5月至12月間陸續揭露成交資料，該社區成交量多達600戶左右，格局規劃從套房至4房都有，產品多元，均價每坪約69萬左右。不過隨房價向下修正後，2017年來該社區成交資料已有5字頭個案出現。



而丹鳳站堪稱大黑馬，近兩年交易量共783件之多，躍升第二名，由於「櫻花世家」與「鴻邦世界花園」陸續交屋，挹注約250件，帶動交易量增，排名前十名的捷運站中，位於台北市的僅西門站與中山國小站，其餘8站分別位於雙和地區、板橋、三重、新莊、蘆洲等新北市行政區，若以捷運線來看，熱門捷運站就分布在中和新蘆線與板南線，中和新蘆線就占了6名，板南線則占4名。

謝志傑指出，中和新蘆線橫跨中和、新莊、三重與蘆洲，進入台北市中心區方便，加上生活機能已完備，自住首購、換屋、置產需求不減，房價也明顯低於北市，因此成為熱門購屋捷運站點區；至於板南線一直以來是房市交易熱區，尤其是板橋為新北市首善之區，一直是新北市購屋區域首選，在房價有感修正後，讓府中站、亞東醫院站與江子翠站交易量回穩，尤其是江子翠站在江翠北側重劃區「江翠ONE」破盤價開打後，陸續有聯上開發的「聯上匯翠」、新潤建設的「青峰」、「翠峰」讓利跟進，衝擊周邊中古屋銷售，必須降價才能促進成交，觀察2017年1-4月江子翠站周邊房價較2016年同期下跌5.5％，跌勢不變。



謝志傑表示，目前市場以自住需求為主力，低總、低單的產品最吸睛，觀察前十名捷運站中，3字頭以內的站點就占了6個，加上價格有1.7％至6.5％的修正，吸引買方進場購屋，顯見只要房價符合買方期待，民眾購屋意願將大增。



最後，謝志傑補充，自住客是目前房市的主力，房市回歸供需基本面，雖然「捷運宅」有立地條件佳、交通便捷與機能完善等優勢，但在房價緩跌趨勢下，市場早已轉向買方市場，唯有貼近買方需求，成交機會高，雖然上半年房市出現小陽春，但仍不足以支撐房價上漲動能，建議有意售屋的屋主，先降先贏，跑在建商之前，合理讓利才能促進成交。

住在公寓大樓社區內，最不能忍受的是噪音問題，常碰到鄰居友人來訪歡唱喧鬧的噪音，或是裝潢施工產生的噪音，還有飼養寵物吠叫、兒童樓板跑跳、吹奏樂器及深夜喧嘩等行為產生之噪音，這些噪音已經干擾了我們的生活品質，你該怎麼辦？



通常我們會先請鄰居注意改善，如果鄰居不理，再請管理委員會出面處理，或是報警由警察來處理。但因噪音有時斷斷續續，找管委會及警察來，可能噪音就停止了，舉證上會有困難；這時候，你應該先錄音下來，初步蒐證後，再向法院提告。

噪音干擾生活品質

蘇姓男子住在台北市延壽社區內一棟房子的一樓，劉姓女子所有的房屋，位於他房屋的正上方，劉女將房子出租另一名女子，蘇男指控樓上的房子常發生小孩跑跳、大象步（腳步重）、搬動桌椅、重物敲擊的噪音，這些噪音已經干擾了他的生活品質。



蘇男指出，劉女家是木地板平舖，未做任何隔音制震結構，以致跑跳會造成異常的低頻樓地板衝擊音，依公寓大廈管理條例規定，劉女負有防免噪音或除去噪音源之義務。他曾透過去社區調解委員會多次調解，劉女始終不肯改善，他於是控告樓上房屋的所有權人劉女及承租該屋的房客。劉女等人則否認蘇男的指控。

超出噪音管制標準

台北地方法院審理時，委託一家鑑定公司針對劉女的房屋是否會產生超標之音響，進行模擬測試，內容包括跑步、跳躍、快步走、物品掉落地面、丟彈珠、滾彈珠、移動桌椅等，鑑定結論為，跑步、跳躍、快步走、物品掉落地面等項，在有木地板的情況下，所產生噪音會「超出政府規定的噪音管制標準」。



劉女雖抗辯這項鑑定僅為模擬，無法推論過去確有噪音發出或存在；但法院考量聲響發生不固定性，非以模擬之方式無得為相關之測定，於無其他更理想鑑定方式另為鑑定以前，仍宜以本件上述鑑定意見為依據，認定劉女的房子會發出超越一般人社會生活所能容忍之噪音，應屬不法侵害他人居住安寧之人格利益。



法院判決，二樓房屋的所有權人劉女及承租該屋的房客，應連帶給付蘇男六萬元，並且，劉女的房子之音量，應依照政府規定的噪音管制標準，自日間上午七時至晚間七時止，不得有超過全頻五十七分貝，低頻三十七分貝，自晚間七時起至晚間十時止，不得有超過全頻五十二分貝、低頻三十二分貝；自晚上十時起至翌日上午七時止不得有超過全頻四十二分貝、低頻二十七分貝之聲響侵入蘇男所有的一樓之房屋。

現在買氣低迷、房市賣不掉怎麼辦？業者為了殺出一條血路，『雙品牌』成為最強的一張王牌；品牌建商結盟、或是和優質營造廠合作，成為目前房市最夯的有效策略……



房市買氣低迷，為了振升買方出手意願，台北市近來掀起一股『強強聯手』推案熱潮，二家好口碑建商攜手合作、或者品牌建商結合優質營造廠商，用無可挑剔的建築品質來賦予建案價值，以爭取消費者的青睞，以期在不景氣中創造熱銷成績。



雖然台北市今年推案不多，但至少就有五件大型指標案採取強強聯手策略出擊，包括大安區「ONE PARK TAIPEI信義聯勤」與「耕云」、松山區「勤耕延吉」、中山區「忠泰長虹中山北路案」，以及文山區「天賞大願」等建案，總案量逾七百餘億，顯示雙雄攜手推案正方興未艾。

建商結盟　買氣狂熱

強強聯手推案大概有幾種類型，第一，以前曾有合作先例，因合作經驗良好、又獲得客戶讚聲，於是再次出擊。第二，上述合作先例若源自合建案、推案大賣且成交價漂亮，則日後合作的機會更高，如文山區「天賞大願」、中山區「忠泰長虹中山北路案」。



璞園是北台灣品牌建商，而兆雄則是文山區知名建商，二家先前合作打造保儀路高價案「水沐菁華」獲得好評，時隔多年後再推出「天賞大願」。忠泰與長虹先前因合建案「明日博」大獲成功，接著再籌備中山北、民權西路口合建案，預定最快下半年推出。



第三，合作動機可能源自於建築理念與調性相近，或是股東之間有些淵源，如松山「勤耕延吉」；無論是璞真或耕薪任一家單一品牌就已算強，這二強聯手更是罕見，再加上價格合理，熱銷並不意外。



第四，不管是頂級豪宅案為了登峰造極，或是一般建案求錦上添花，會把營造工程委由好口碑的營造廠商，如大安區「ONE PARK TAIPEI信義聯勤」、「耕云」。「ONE PARK TAIPEI信義聯勤」為元利建設投資興建，為大安森林公園第一排豪宅案。雖然元利本身品牌力已經很強，但仍將營造工程委由日系中鹿營造。



同樣與日系營造合作的還有耕薪建設的「耕云」，耕薪建設是台北市中心知名優質建商之一，擅長作建築、空間規劃，仍找來日本熊谷組華熊營造，塑造建築規劃與營造工程雙品牌優勢。



由於國人對日系營造好感度高，縱使日系營造廠營造單價比台廠貴不少，但近年來國內有不少建案仍委託日系營造廠施工，目的除了建築品質外，當然就是要客戶能夠認同並買單。

坪數縮小　買方受惠

受到房市修正的衝擊，今年品牌建商市場因而發生三大變化：一、這類品牌建商擁有良好口碑、客戶黏著度高，過去靠自己單打獨鬥就能橫掃市場；然而，因目前客源較少，建商若聯手推案不只能夠強化品牌優勢，達到一加一大於二的效果，還能結合二方的粉絲客來加速銷售。



二、近來消費者『買低不買高』，讓利建案降價達二到三成才賣得掉，不降價的案子則大部份都卡死，但這類強強聯手的建案卻賣得非常好，如已經公開的「耕云」、「勤耕延吉」，都成為北市今年少見的熱銷案。



三、以往強強聯手案例通常會規劃成豪宅，但因現在低總價當道，即使雙雄合作案也順應市場趨勢，開始有人捨棄豪宅、改走小坪數市場，這在過去十分罕見。對消費者而言，這是一個極好的發展，因為入手品牌建商的門檻降低，選擇性更多。

時序進入下半年，中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會檢討2017年下半年房市趨勢，認為市場觀望氣氛仍濃，而觀察全國各不動產仲介經紀公會會員家數消長統計表，房仲家數不斷下降，自103年至今少了千家，來到5496家，創近5年新低，而近來房市出現小陽春好消息，全聯會預估今年約再少2~3%，縮減速度已趨於和緩。

▲觀察全國房仲家數不斷下降，自103年至今少了千家，今年縮減速度已趨於和緩。

全國各不動產仲介經紀公會會員家數與買賣移轉棟數成正比，根據全聯會統計，近年最高曾達到6500多家，而政府不斷出手打房，全國買賣移轉棟數在去年創下歷史新低，中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長林正雄表示，僧多粥少的情況讓房仲業不斷萎縮，房仲業者僅能等待春燕或離開市場，截至上半年為止來到5496多家，為近5年新低。

▲中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長林正雄表示，除非成交買賣移轉棟數回復往年水準，否則房仲家數回不去了。

林正雄分析，房仲家數在這3年每年以8~9%的速度在萎縮，所幸近來房市觸底回溫出現小陽春，預估今年家數將少2~3%、趨於和緩。他直言，除非成交買賣移轉棟數回復往年水準，否則房仲家數無法再回到過去榮景，然而唯有稅改一途才能讓房市回溫到過去的買賣成交量，因此房仲家數暫時「回不去了」。

內政部營建署今天發布106年第1季全國住宅價格指數， 較去年同期跌0.18%， 連續二季下跌趨勢， 呈現緩跌整理格局。除雙北皆下修，台北市住宅價格指數連 2季跌破基期。

營建署指出，經統計，106年第1季全國住宅價格指數為113.48，較上季上漲0.09%，但較去年同季下跌0.18%。

六都中，台北市本季住宅價格指數為 98.24，較上季下跌1.04%；新北市指數為106.19，較上季下跌0.33%；桃園市指數為112.92， 較上季下跌1.65%；台中市指數為123.06， 較上季上漲1.20%；台南市指數為121.16，較上季上漲0.43%； 高雄市指數為122.42，較上季上漲1.03%。

住宅價格指數（實價登錄）是衡量住宅市場價格變動的參考指標，以102年為基期，基期指數定為100。

觀察106年第1季的住宅價格變動，全國住宅價格指數呈現持平， 6都則呈現北部下跌，中南部上漲現象；下跌的都會區中， 以桃園市下跌幅度1.65%較高；上漲的都會區則以台中市上漲1.2%較多，106年第1季呈現明顯的南北差異。

從趨勢面來看，全國住宅價格指數在經過105年第3季的反彈後，106年第1季出現連續二季下跌的趨勢，幅度雖然有縮小的跡象，但仍維持緩跌格局，距離住宅價格最高點累計僅下跌1.49%。

以六都來看，台北市及新北市則是持續明顯地向下修正，距離住宅價格最高點，累計分別下跌9.76%及4.18%，其中，台北市住宅價格指數已連續2季跌破基期，主要為過去台北市價格上漲幅度較高，在市場觀望氣氛濃厚下，修正幅度自然較大。

桃園市本季指數為近期次低，趨勢維持盤跌格局；台中市、台南市、高雄市本季雖然上漲，但漲幅偏低，且未突破前一波高點，顯示趨勢上仍屬偏弱格局。

整體而言，106年第1季的房市受到房地合一稅及房屋稅調整、交易量萎縮及房貸利率持續偏低等因素影響，市場觀望態勢明顯，房價緩跌整理格局不變。

高雄市今年提供照護1萬114個名額，還首次開放給已承租在加蓋違建的經濟弱勢戶1次申請資格，讓底層者也能受惠。弱勢住戶符合房屋租金補貼資格者，別忘了申請。

高市府都市發展局住宅發展處長吳哲瑋今天表示，開放承租頂樓違建戶申請租金補貼不是政府鼓勵民眾居住在違建，是政府要讓已在104年底前承租在違建屋的住戶也能得到租金補貼，不過機會只限1次，盼有助於他們改善經濟條件，早日安居。

高雄市住宅補貼21日開放申請，今年租金補貼名額共爭取到9399戶，比去年多爭取到543戶，為了方便民眾申請，都發局在於市府6樓臨櫃收件，也擴大便民措施，包含健保卡網路申請、假日收件服務等，提供多元管道，請申請人於8月底前完成申請。

今年住宅補貼提供1萬114戶，有9399戶每月最高可申請新台幣3200元租金補貼，以及469戶、246戶最高210萬元、80萬元的自購及修繕住宅貸款利息補貼，經濟或社會弱勢戶還可享0.562%優惠利率。

這項租金補貼及自購、住宅修繕住宅貸款利息補貼，總經費約3億6000萬元，符合申請資格者應把握期限申請。

台北市萬華區青年公園旁的萬華青年公共住宅二期17日舉行動土典禮，基地面積7,271平方公尺，預定2020年1月完工，屆時可提供一至三房總計518戶量體，並將取得銀級智慧建築、銀級綠建築、無障礙住宅及耐震等標章。

▲萬華區青年公共住宅二期舉行動土典禮，預定2020年1月完工。(都發局提供)

都發局表示，該案統包工程契約金額約18億9千5百萬元，預計興建地下3層地上19層2棟建築物，可提供公共住宅518戶，房型分為一房型10~12坪、兩房型16~18坪、三房型22~24坪。局長林洲民表示，今年6月已取得拆除執照，開工典禮後即進行既有建物拆除工程，等同實質開工，統包工程是採邊設計邊施工的重疊作業模式，依照規劃，先拆除既有建築物，接著施作地下連續壁導溝，再辦理建築物結構體，期間同步進行都市設計審議、雜照與建照申請程序，預定今年9月取得建照，2020年1月完工。

▲預計興建地下3層地上19層2棟建築物，可提供公共住宅518戶。(都發局提供)

都發局表示，該案規劃設計上以「智慧社區」作為主軸及實踐場域，透過智慧科技應用，使居民在安全、節能環保及舒適便利等方面能接受更及時與全面性的照護。納入智慧水表、電表、瓦斯表，並將取得智慧建築銀級標章、綠建築銀級標章、無障礙住宅標章及耐震標章，同時在低樓層提供鄰里多元的社區服務，透過健全的社會照護網、結合社區公共保母、老人長期照顧機構社福系統、建置完善管理制度。

二期基地鄰近青年公宅一期計劃，納入既有紋理與生態，串聯青年公園綠帶及開放廣場空間為設計主軸。至於一期工程正在進行中，可提供273戶公宅，預計明年8月完工、2019年2月入住。

優美地產企研室根據北市府公布的「住宅竊盜」資料計算後指出，文山區失竊率僅0.095%，為北市最低區域，其次是信義區和大安區，文山區住宅區域均價每坪僅45.6萬元，相對便宜。

優美地產指出，若再從另一項北市警政系統公布各行政區竊案類型中，包括普通竊盜、重大竊盜、汽機車竊盜來看，文山區自2014年至2016年都是發生率最低的區域，以最近的2016年為例，文山區每10萬人僅123.14件，發生率最高的萬華區每十萬人417.14件被竊，是文山區的3.4倍。

優美地產企研室召集人葉立敏表示，從居家安全最相關的「住宅竊盜」來看，北市自2015年1月起公布住宅竊盜點資訊，犯罪案件地點資料已累計至2017年4月底，可看出失竊區域路段，若僅從最少失竊戶數來看，分別是南港區58戶、大同區68戶與信義區88戶。

葉立敏指出，由於各區住宅戶數密度不同，要了解失竊比例嚴重程度，應以「總戶數」為分母，與「失竊量」做比較，得出「失竊率」，結果發現文山區共10萬4939戶，2015到2017年4月，兩年多來住宅竊盜100戶，竊盜率0.095%，為台北市失竊率最低的區域，其次才是信義區萬分之9.8戶與大安區萬分之10戶。

她觀察，今年前5月北市住宅均價每坪59.5萬元，與去年同期59.7萬元整體無顯著落差，但各區漲跌互見；在房價盤整期各區都有機會議到好價格，但對自住客來說，住得安全與安心也是一項購屋的參考指標，文山區為公教人員較多的住宅區，房價低於北市平均，每坪45.6萬元相對便宜；大同區失竊率約0.132%，房價也相對便宜，每坪約49.2萬元；北投區失竊率約0.145%，房價每坪約 44.4萬元。