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台北市長柯文哲2017年8月2日出席大港墘公園新建工程開工動土典禮，他在致詞時表示，在內湖這塊土地上，有三個主要工程，分別是公園、地下停車場，以及重大的BOT案，而港墘公園是一個生態跳島，依著金面山與基隆河，他也提到，地下停車場既然有需要就會做。柯文哲說，三個工程的完工順序，應該是公園為先，接著BOT案與地下停車場應該同步完工。



柯文哲提到，台北市已經慢慢朝向文明進步的方向前進，雖然大港墘公園面積比不上大安森林公園，但在漂亮的程度上，不能輸給大安森林公園。他說，在公園下方的儲水池具有防洪與生態的效果，所以這個公園不論在美觀、生態及防洪都要做到最好。



柯文哲說，根據調查內湖的產值大約是四兆，但是科技進步快速，產業必須要有新的東西加進來，很難以目前已有的產業永遠做下去，所以，要建立一個產業資源的開發中心，讓新創產業可以進來，成功之後再移出去，去補充被淘汰的產業。柯文哲說，為了內湖的永續發展，後續會以最快的速度及最好的品質來完成公園、地下停車場以及BOT案，讓內湖的發展可以繼續往前。



內湖科技園區大港墘公園，前身為台北花卉市場，佔地2.5公頃，已於2017年7月初完成工程招標作業，預計這階段將開闢1.8公頃範圍。柯文哲主持開工動土典禮，預定於2018年4月底完工開放市民使用，屆時內湖科技園區將誕生一座全新的公園綠洲。大港墘公園北接金面山、南接基隆河，具生態跳島的潛力，公園從橫向到縱向多元串連，便能充分發揮都市綠網的機能。設計理念是冀望以通用、生態、永續教育、在地連結等四個面向，營造出老、中、青各年齡層都能享受的舒適都市公園，並創造因地制宜的自然教室，讓永續教育向下紮根，促成在地社區與科技園區之關係與連結。



當今的氣候，聖嬰現象頻傳、暴雨與乾旱現象輪番而至，大港墘公園以重新學習與自然相處的方式，對於雨水的處理態度，轉為以保水設計為目標。最特別的是以「觀山大草原」，做為公園主體及滲透式蓄水囊，提供對環境友善的休憩空間，且為都市裡難得的寬闊草地，前景為樹，遠景為山，作為閱讀天際線的好去處。



林欽榮副市長進一步表示，公園各個空間被地形整合起來，人們行走於緩緩起伏的步道上，可體驗一連串不同的身體感知經驗，體會到當高度變化時，視覺上的開展與壓縮變化，亦可感受到因植栽變化，創造出讓人感受寧靜的空間，或讓人舒放、一望無際的寬闊大草坪。



工務局局長彭振聲表示，為增加公園之環境教育功能，喬木類植栽選用原則為適生於台灣北部低海拔區之原生種，搭配其他區域之台灣原生種喬木，重建能自我維護的植物社群，保育環境資源及塑造多樣風貌的樹林景觀。在植栽配置上，配合園區動線及地形的高低起伏變化，置入不同色系與四季不同開花季節，由南往北劃分出綠色流動風景線，最後匯集至基地北側與遠方金面山遙遙相對。



公園處處長黃立遠說明，公園南側的瑞光路是主要的車行動線，並設有公車站點，因此在瑞光路與瑞光路393巷轉角處設置「都市綠洲門戶」，面向內湖科技園區，作為公園主入口廣場，以簡約的鋪面型式展現內湖科技園區的科技時尚感，並以常綠喬木做為背景，引導人們進入公園。而「香藥草廣場」則運用多種香藥草植物，一年四季有不同的香草可欣賞，可於小徑間穿梭，沾染天然清新的香氣，增加五感體驗。公園最高點為「森林廣場」，提供了一處讓人可以停留、觀賞風景的場所。「雨水花園區」緊鄰內湖運動中心，透過雨水花園，生態窪地及適當植栽的種植，增加綠帶生機，並可過濾雨水，降低區域環境負荷。

除此之外，為了豐富孩童的遊戲體驗，大港墘公園設計了具地形變化的遊戲場，設施與地形結合，期許孩童能體驗在自然裡戲耍的感受。藉由地形的高程變化設置了磨石子滑梯、攀爬坡及樓梯。另一處屬於孩童的小山丘，稱之為冒險之丘，讓孩童在樹林裡體驗自然材質的遊具，手腳並用，學習攀爬和平衡。此外，為了避免沙坑區與遊具的使用動線衝突，區隔了沙坑區和遊戲場，藉由動線的劃分，分別讓使用兩區的孩童能恣意玩耍而不受干擾。



公園處園藝科科長蘇怡萍表示，為豐富生態風貌，除了地形設計之外，植栽設計更是重要的一環，除了香藥草區栽植香藥草植物，在兒童遊戲場週邊，以各類蜜源植物，在不同花期下塑造出多樣的景觀風貌及生態，更能成為孩童的大自然戶外教室。



都市內的公園提供水泥叢林一個呼吸的休憩空間，希冀大港墘公園可創造出屬於每個人的休憩角落。其餘內湖重要的四個新建工程，港墘路道路拓寬案、公園地下停車場新建工程及內科園區產業支援開發興建案，也將陸續於2018年、2020年及2021陸續完工，期待內湖科技園區以全新面貌儘速與民眾見面。

上海戴德梁行2017年8月2日最新發布的《全球辦公大樓市場展望》報告顯示，全球出現一輪前所未有的辦公大樓建設熱潮，在建辦公大樓面積超過7億平方英尺，預計在2017到2019年三年內投入市場。這相當於未來三年全球將再創造華盛頓特區、達拉斯、倫敦、新加坡和上海等5個城市的辦公大樓存量總量。報告詳細闡述了全球100多個城市的經濟發展動力、供需展望和租金上漲前景。



儘管全球需求量共計約5.2億平方英尺和就業增長將在2019年前保持穩健，但供應量遠超需求量，從而導致全球大多數城市的空置率上揚。從這個角度看，全球辦公大樓建設將出現過剩。上海戴德梁行表示，或許，情況並非如此。在本輪全球擴張中，一個非常明顯的特徵是，大多數租戶通常喜歡嶄新的高端品質辦公大樓空間，而非老舊的B級和C級辦公大樓。例如，在美國，自2012年以來新建高端品質空間佔辦公大樓總吸納量的65％左右。通常情況下，開發商在整個週期內會因主打產品交付而一直獲利，即使是在空置率攀升的市場上。此外，低利率情況下的全球經濟快速發展為合理的辦公大樓需求創造了良好的環境。



「開發商必定將重點傾注在新產品上，但其中大量新產品均集中投放於全球最需要嶄新樓宇的主要城市，」戴德梁行全球首席經濟學家Kevin Thorpe表示。「我並不太擔心這些新空間的租賃，因為從某種意義上說，這是滿足剛需的供應，而且也完全符合租戶的要求。我更擔心的是，這輪供應對更低級別產品的影響。我推測他們將難以進行競爭。」



亞太地區，尤其是大中華區，將引領這輪發展熱潮。事實上，近60％的全球新建項目主要分佈在亞太地區。在該地區，新增供應主要集中投放在北京、深圳、上海、馬尼拉和邦加羅爾。事實上，這五個市場的總量佔亞太在建項目的55％，全球新建項目的三分之一以上。與供應類似的是，亞太地區的需求也是最旺盛的。未來三年，北京在供需增長兩個方面引領全球辦公大樓市場。

戴德梁行大中華區研究部董事總經理林榮傑James Shepherd表示：「未來三年，約2億平方英尺的新辦公大樓供應預計將投放至中國四個一線城市以及香港和台灣。」林榮傑補充說：「新辦公大樓將取代現有品質較低的大樓，並提升中國Ａ級辦公大樓市場的地位。」戴德梁行大中華區研究預測部主管陳妍斐指出：「根據戴德梁行經濟預測模型計算，北上廣深港台這六個主要市場的平均空置率將於2019年底上升至17％，同時2017至2019三年內預計將見證共1.3億平方英尺的吸納量。」



美洲地區也處於繁盛的建設週期之中。這輪週期將於2017年達到頂峰，於2018-2019年逐漸減弱。但是，美國、加拿大和拉美地區建造的空間面積將超出該地區未來若干年的吸納量。當然，各城市的情況迥異，大量的新增空間將集中分佈在最大的城市，其中許多大城市非常需要這些空間。



整個歐洲的項目開發也處於上升期，但各有差異。諸如巴黎、維也納、倫敦和布魯塞爾等一些歐洲城市的新建項目將在未來兩年內達到週期性高點，同時在全球租金上漲趨緩的情況下，馬德里的租金也將實現穩步增長。此外，這些城市公佈的空置率低於經濟衰退前的水平。Kevin Thorpe指出：「從廣義上講，相對於全球其他地區，歐洲的供需關係是最平衡的。」

《全球辦公大樓市場展望》報告顯示大中華區主要情況

•在大中華區，各城市都在開發新商業區，其中大多數即將入市的辦公大樓項目位於非核心區或新興區域。這些新興中央商務區包括上海前灘、深圳前海、廣州琶洲和香港九龍東。



•內地中資企業佔內地一線城市辦公大樓租賃需求的78％。 2016年，中資企業在香港新租或擴租中年度份額增長了兩倍至60％左右。



•由於金融科技和電子商務的興起，深圳和廣州預計將創造積極的就業增長。中國政府的新“大灣區”計劃進一步促進了就業增長。大灣區計劃將推動包括香港、深圳和廣州在內的粵港澳大灣區城市群的發展。

《全球辦公大樓市場展望》報告顯示歐洲地區主要情況

•柏林和慕尼黑將在2019年前成為全球空置率最低的第二和第三大城市，其空置率分別為3.1％和3.3％。



•未來三年，伊斯坦堡、倫敦、布魯塞爾、維也納和都柏林的開發項目竣工數量將大幅增加。事實上，2017-2018年間，伊斯坦堡、哥本哈根和倫敦市的竣工數量將達到本輪週期的最高值。



•另一方面，在斯德哥爾摩、阿姆斯特丹和赫爾辛基，預計近期竣工的項目數量不到存量的2.5％，從而使租金具有更強勁的增長空間，同時也使空置率走低。



•在布達佩斯、都柏林、哥本哈根和馬德里，依賴辦公大樓的信息通信部門預計將實現最強勁的增長。



•英國脫歐帶來的不確定性預計將抑制基於辦公大樓的就業增長，但是倫敦的空置率預計依然較低，處於5％以下。

《全球辦公大樓市場展望》報告顯示亞太地區主要情況

•在亞太地區，2017年將是一個創紀錄的建設年，預計25個大城市即將竣工的新辦公大樓面積將接近1.5億平方英尺。



•亞太地區大多數城市的市場環境預計將對租戶有利。然而，諸如新加坡、墨爾本和東京等門戶城市廢棄辦公大樓存量的不斷增長意味著尋求高效且具有現代化設施的租戶依然對新開發項目感興趣。



•悉尼將在2019年前成為全球空置率最低的城市，空置率將達到2.4％。



•在2017年5月之前的12個月的時間裡，銀行和金融服務部門是亞太地區租賃活動的最大驅動力。同時，協同辦公在該地區越來越受歡迎，佔過去12個月租賃活動的10％。



•在印度，期待已久的商品及服務稅GST以及其他改革措施的實施將持續改善投資環境。未來三年，海德拉巴將引領全球辦公大樓租金上漲。

《全球辦公大樓市場展望》報告顯示美洲地區主要情況

•未來三年，美國辦公大樓就業增長最快的前五大市場是紐約、達拉斯、洛杉磯、亞特蘭大和芝加哥。華盛頓特區大都會區和鳳凰城在就業增長排名表中的名次也將取得顯著提升。



•當拉美地區走出經濟衰退時，里約熱內盧和聖保羅在就業增長排名表中的名次將獲得最引人注目的提升。



•在美洲地區，2019年前空置率最低的前五大市場主要位於加拿大，依次是多倫多，空置率為3.9％；溫哥華，空置率為6.3％；奧蘭多，空置率為7.2％；渥太華，空置率為7.3％；以及溫尼伯，空置率為7.4％。



•在美國，未來三年的租金增長主要由次級市場帶動，分別是西雅圖，增長率為6.8％；羅里-達勒姆都會區，增長率為4.8％；奧克蘭，增長率為4.2％；以及俄勒岡州的波特蘭，增長率為4.2％。

延宕逾十六年的台北市永春社區都更案，因為有不同意戶質疑2014年北市府核准森業營造的變更計畫案違法，提起行政訴訟，日前最高行政法院判決台北市政府敗訴，判決結果為都更市場埋下巨大變數。

永春都更案位於台北市忠孝東路、松山路口，原有126戶，因少數不同意戶，森業營造在2014年提出都市計畫變更申請，經北市核准後動工，事後3名不同意戶不滿北市核准變更案，提出行政訴訟。台北高等行政法院及最高行政法院都認定森業營造無視前後變更計畫對於重建區段新建建物規畫的差異，且僅提供少數戶別不同意戶選配，並不公平，北市府未糾正有違失，因此判北市府敗訴定讞。

回顧過去幾年鬧得沸沸揚揚的都更案，最為人知名的都更案件，非士林文林苑莫屬，事件始於王家不同意所擁有的土地和建物，被包含在台北市的都更範圍內，高等法院判決王家敗訴後，台北市政府依法拆除王家住宅，卻陸續引發社會運動、王家也提起10起訴訟、全台都更案也陸續停擺。

但台北市也不乏都更成功的案例：羅斯福路上的中正史坦威，是國內都更史上最快都更成功的案例，從整合到落成，只花5年的時間，目前房價一坪100萬左右，比起2007年完工時一坪50萬的價格，漲幅高達百分之百。而在921大地震被列為紅單危樓的仁愛尚華，整體大樓的身價也從都更前的15億元，在今年交屋後，有機會上看35億元。

根據《住展》雜誌統計雙北市Q2新建案平均議價率，台北市議價率約16.25%，中止連續兩季上揚，季減0.26%，新北市平均議價率約15.01，季增0.2%，已連續兩季走高，近來台北市建案價格變硬，議價空間縮小，反觀新北市讓利案湧現，議價率再創新高。

▲新北讓利建案仍多，讓議價率仍處高檔，像是土城暫緩發展區建案就喊出3字頭，瞬間秒殺震驚市場。圖為「新樸文匯」接待中心。(圖/住展提供)

北市建案「肉被割得差不多」 議價空間縮小

台北市新案讓利風在今年Q1吹到最高點，平均議價率則從2014年Q2約13.53%之後，一路走揚，2015年已升逾14%，2016年更連破15%、16%，今年Q1來到16.51%新高紀錄。但近期北市一線豪宅單價從每坪250~290萬元，回落到每坪200~220萬元，由於讓利建案銷售成績轉好，不少業者認為「肉被割得差不多了」，有的不再降價，有些甚至漲價，讓Q2議價率降至16.25%。

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而新北市則讓利案越來越多，今年Q2持續湧現，新莊副都心3字頭、土城暫緩區3字頭、蘆洲3字頭、新店五峰重劃區5字頭，板橋江翠持續狂打4字頭等。回顧新北市議價率走勢，在2015年Q2僅約12.94%，之後直線狂飆，2016年連續升逾13%、14%，今年Q2更衝至歷史高點15.01%，主要是新北讓利案帶動周邊建案跟進降價，讓Q2議價率一舉突破15%大關。

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議價率仍處高點 購屋談價更有利

《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，雖然雙北市Q2平均議價率漲跌互見，但從2014年迄今走勢來看，雙北議價率仍在相對高點，自房市反轉向下以來，漫天開價建案已不多見，但現階段議價率仍在高點原因，主要是新案讓利，讓民眾殺價空間變大所致。

而從行政區來看，平均議價率前5名依序是萬華、中山、淡水、三峽與大同區，議價率從16~19%多不等，其中萬華19.23%最高，萬華部分建案成屋後順勢降價，但開價多維持不動，導致議價率高升，也讓銷售狀況因此轉好。

何世昌表示，近期讓利計案讓成交量較去年大幅好轉，預期下半年雙北市新建案議價率難再陡升，變動幅度趨緩，以目前議價率仍在歷史相對高點，對民眾買房、談價更為有利，應可吸引遞延性買盤進場。

內政部今天通過興辦社會住宅出租辦法，承租者應符合無自有住宅、一定財產標準以下，租期3年，得申請續租3年，符合規定的經濟弱勢得延長為12年；租金不會超過當地市場水準。

內政部下午發布新聞稿表示，部務會報通過「內政部興辦社會住宅出租辦法」，依法制作業程序，於近期發布施行。預計林口世大運選手村的社會住宅，將成為首批適用對象。

新聞稿指出，承租由內政部經營管理的社會住宅，申請人須年滿20歲，在社會住宅受理申請的縣市設有戶籍，或在社會住宅所在地就學、就業，有居住需求，且家庭成員在公告範圍內無自有住宅、家庭年所得低於該地區50％分位點家庭平均所得、家庭成員財產低於該地區中低收入戶財產限額等條件，即可申請。

經審查符合資格者，以公開抽籤決定序位，再通知申請人看（選）屋，並繳交不超過2個月的押金及首月租金後，即可簽約入住。

租賃期限方面，新聞稿指出，社會住宅租期3年，租賃期限屆滿時如仍符合承租資格，可再續租3年，如為經濟或社會弱勢者，租期得延長為12年，且依住宅法規定，社會住宅至少會提供30％給經濟或社會弱勢者承租。

新聞稿指出，社會住宅租金不會超過當地市場租金水準，經濟或社會弱勢者的租金還可以再打折，且每3年滾動檢討，要讓民眾租的好、租得起，保障民眾的居住品質。

台灣房屋地產集團統計台灣房屋與優美地產成交行情，觀察2017年7月七都價量變化，整體量增價盤，量增最多的在新北6.1％，次多是桃園5.9％與新竹5.3％，北、高則量減1％左右。價格部分，高雄跌5.5％最多，其次為新北降4.6％，台北跌3.2％，其餘各都小漲。七都平均量增3％，價跌0.7％。



優美地產企研室召集人葉立敏表示，7月買氣穩定成長，買賣雙方價格認知差距縮小，觀察到賣方委託開價傾向比照實價揭露行情，甚至願意比實價行情低一點的大有人在，開價對雙方都屬合理價格，只要一點讓利即可成交，帶動交易量增3％但價格小跌0.7％。



葉立敏指出，7月量增最多6.1％的新北市，以蘆洲、三重區成交最熱，多為華廈與公寓產品。據實價顯示2017年1-5月蘆洲公寓均價27.2萬元，屬於低單價好賣產品，而屋齡1年以內的電梯大樓成交單價40.8萬，10年內屋齡的單價39.6萬，新成屋與10年內中古屋價格幾乎無價差。

台灣房屋蘆洲長榮特許加盟店店東鄭勝群表示，蘆洲區可謂新北最好賣的地區，除了價格低，區內有兩個重劃區，加上捷運開通，平原地形也無工業環境，適合自住，因此買方對社區的選擇較重視，如三房的「榮耀巴黎一期」，單價4字頭，以及屋齡僅一年的「悅容一期」，單價也約40萬上下，或是四房產品「臻愛皇家」，都屬7月熱銷社區。



桃園交易量增5.9％，平均房價增0.5％。台灣房屋智庫經理江怡慧表示，自住低總買盤持續發熱，桃園購屋平均總價在800~1100萬元，交易熱區以中壢區、桃園區、八德區、龍潭區、楊梅區為主，產品以3房以下的電梯大樓居多。



江怡慧強調，重大建設陸續動工與進駐，增強不少購買者的意願與信心度，桃園航空城推動，確實讓桃園看屋率有回溫，根據台灣房屋內部成交資料統計，桃園地區7月點閱率較上個月提高18％，以及購屋猶豫期較上個月縮短1周從105天縮減到98天，顯見找屋的人變多了，有尤其以捷運站週邊住宅較為明顯，分別依序以A8、A21、A17以及A19站為主。另外，建商讓利態度有明顯縮小，中古屋市場整體議價空間也略減3.4％，表示這月購屋者得多掏購屋總價款的3.4％的本錢才能買到！



新竹地區7月交易量增5.3％，平均房價增0.2％，代表新竹向來房價都相當穩定，相對議價空間變動不大，價格只要是合理行情內，竹科人購屋考量房子本身的區位、環境條件以及需求性才是最重要因素。